Analiza i sporządzenie umowy najmu nieruchomości. Na co uważać?

Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?

Zadzwoń

Interesuje Cię najem lub wynajem nieruchomości? Zawsze musisz sprawdzić umowę, którą podpisujesz. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku reguluje wszystkie zapisy, które w takiej umowie powinny się znaleźć. Na co należy uważać podpisując umowę najmu?

Czas obowiązywania umowy najmu nieruchomości 

Z reguły bywa tak, że właściciel decyduje się na podpisanie pierwszej umowy najmu na okres 12 miesięcy. Wynajmujący powinien zwrócić uwagę na to, czy ma możliwość jej przedłużenia, jeżeli lokal będzie użytkowany zgodnie z obowiązującymi zasadami. Jeżeli w umowie nie ma takiego zapisu, może zapytać, czy jest szansa na ewentualne przedłużenie.

Warto zwrócić uwagę na ewentualną możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Pamiętaj o tym, że umowę najmu możesz mieć wypowiedzianą wcześniej, jeżeli:

  • Lokal wciąż używany jest sprzecznie z umową pomimo tego, że wcześniej zostało wysłane już odpowiednie upomnienie. Do tego może się okazać, że w mieszkaniu powstają szkody lub też niszczone są urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców.
  • Najemca nie reguluje w terminie odpowiednich opłat. Wręcz zalega z czynszem i innymi opłatami, które są normalne w przypadku użytkowania domu lub mieszkania.
  • Lokal został dalej wynajęty lub podnajęty bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
  • Miejsce, gdzie znajduje się lokal mieszkalny zostało przeznaczone do rozbiórki – na przykład ze względu na wiek budynku lub planowane prace.
  • Podnoszenie czynszu w trakcie trwania umowy 

Właściciel nieruchomości nie ma prawa określania własnych zasad podwyższania czynszu. Osoba najmująca nie może zgadzać się na taki zapis znajdujący się w umowie. Najmujący może podnosić czynsz, ale tylko zgodnie z zapisami, które można znaleźć w artykuł 8a i 9 ustawy.

To właśnie tam można znaleźć informacje, że obowiązujący czynsz może być wypowiedziany tylko na piśmie pod rygorem nieważności. Co więcej, termin wypowiedzenia obecnie obowiązującego czynszu powinien wynieść trzy miesiące. Żaden właściciel nieruchomości nie może tego robić na ostatnią chwilę.

Umowy najmu nieruchomości – najważniejsze elementy 

Umowa najmu mieszkania to dokument, który zabezpiecza zarówno interesy wynajmującego, jak i najemcy. W jej treści znajdują się istotne informacje, chroniące strony przed ewentualnymi sporami i nieporozumieniami. Jakie elementy powinny koniecznie znaleźć się w takim dokumencie?


Element umowy najmu.
Opis elementów umowy najmu.
Data i miejsce zawarcia umowy.
Określenie daty i miejsca, w którym umowa została zawarta.
Informacje dotyczące przedmiotu najmu.
Opis mieszkania lub lokalu objętego umową, wraz z ewentualnymi załącznikami, takimi jak plany czy zdjęcia.
Okres obowiązywania umowy.
Określenie czasu, na jaki zawarta umowa obowiązuje.
Informacje dotyczące wysokości czynszu.
Określenie wysokości czynszu miesięcznego oraz sposobu jego ustalania i terminu płatności.
Informacje dotyczące innych opłat.
Wskazanie ewentualnych dodatkowych opłat – na przykład za media czy parking.
Sposób płatności i termin zapłaty czynszu.
Określenie sposobu płatności czynszu oraz terminu jego zapłaty.
Wysokość kaucji
Wskazanie kwoty kaucji oraz zasad jej zwrotu.
Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy.
Wylistowanie praw i obowiązków obu stron wynikających z umowy najmu.
Warunki wypowiedzenia umowy.
Określenie warunków, na jakich umowę można wypowiedzieć oraz wymagany termin wypowiedzenia.
Dane kontaktowe stron.
Wskazanie adresów i numerów kontaktowych wynajmującego i najemcy.
Postanowienia końcowe.
Ewentualne dodatkowe klauzule lub postanowienia, które zakończą umowę.
Podpisy obu stron.
Potwierdzenie akceptacji warunków umowy przez obie strony poprzez ich podpisanie.

Jakie są koszty związane z wynajmem nieruchomości?

Każda ze stron musi wiedzieć, że koszty związane z wynajmem nieruchomości są jasno określone w umowie. Właściciel musi określić koszty związane z eksploatacją, aby najemca wiedział za co tak naprawdę ma płacić. Wśród nich musi być między innymi wymieniona wysokość czynszu i sam wynajem, które zawsze wyrażane są w określonej kwocie. 

Wynajmujący musi mieć także świadomość tego, w jaki sposób może zapłacić, na przykład gotówką czy przelewem. Musi także wiedzieć, gdzie opłaty wnosić – czy bezpośrednio na konto właściciela, czy też spółdzielni mieszkaniowej. Ważne są również opłaty za media, które mogą być rozliczane ryczałtowo lub też zgodnie z ustalonym zużyciem. 

Istotne też są warunki opłacenia i zwrotu kaucji. Warto opisać je w dokumencie, aby uniknąć nieporozumień. 

Protokół opisujący stanu lokalu oraz wyposażenia 

Protokół  stanu lokalu i urządzeń zawsze powinien znajdować się w umowie. Szczególnie jeżeli występują widoczne usterki lub wady. Najemca nie może ponosić winy za to, co działo się wcześniej.

Warto sprawdzić, czy do umowy został dołączony taki dokument, dzięki czemu najemca nie będzie narażony dodatkowe koszty, a wynajmujący zabezpieczy się na wypadek ewentualnego sporu o zwrot kaucji.

Sporządzenie umowy najmu nieruchomości warto zlecić prawnikowi, który zna branżę i przepisy.

Lukasz Stachurski

|

Specjalizuje się w prawie nieruchomości

2024-04-18 (aktualizacja: 2024-04-18)

#rynekpierwotny

Oceń artykuł:

Analiza i sporządzenie umowy najmu nieruchomości. Na co uważać?
Średnia 5/5 na podstawie 1 opinii.

Zobacz podobne: