Specjalizujemy się w prawie nieruchomości. Naszym klientom pomagamy w podpisywaniu bezpiecznych umów nabycia nieruchomości: umów deweloperskich, przedwstępnych czy przenoszących własność. W ciągu ostatnich lat pomogliśmy setkom nabywców. Analizujemy księgi wieczyste gruntów, mieszkań i domów, prześwietlamy deweloperów i sprzedawców. Wykonujemy również operaty szacunkowe nieruchomości. Oferujemy także usługi dla inwestorów i biznesu.
umowy rezerwacyjne, deweloperskie,
akty notarialne,
operaty szacunkowe
księgi wieczyste, umowy sprzedaży,
akty notarialne,
operaty szacunkowe
umowy najmu biur,
fit-out,
umowy cesji
Nasza kancelaria różni się od konkurentów przede wszystkim tym, że koncentrujemy się na jednej dziedzinie prawa: prawie nieruchomości. Dzięki naszej specjalizacji jesteśmy zdolni przeanalizować stan lub kontekst prawny nawet najbardziej skomplikowanej nieruchomości lub transakcji nieruchomościowej. Oczywiście rozumiemy inne dziedziny prawa, ale w praktyce wykorzystujemy tę wiedzę tylko, o ile pomaga nam ona prowadzić sprawy nieruchomościowe.
W skład naszej kancelarii wchodzą adwokaci oraz osoby z tytułem doktora. Jesteśmy autorami licznych artykułów naukowych na tematy nieruchomości.
Zajmujemy się tylko nieruchomościami. Mamy w tej dziedzinie doświadczenie nie tylko teoretyczne, ale i praktyczne wynikłe z dziesiątek rozmów
z notariuszami czy pośrednikami.
Początki naszej kancelarii sięgają początku drugiego dziesięciolecia nowego millenium. Nasze pierwsze doświadczenia zbiegły się z uchwaleniem ustawy deweloperskiej, w której mamy największe doświadczenie.
umów
mieszkań i domów
działek
pism
szacunkowe
sądowe
Procesy związane z nabywaniem, wyceną oraz zagospodarowaniem nieruchomości wymagają rygorystycznej weryfikacji dokumentacji oraz dogłębnej znajomości przepisów prawa rzeczowego, zobowiązań i prawa budowlanego. Bezpieczeństwo kapitału inwestora zależy od prawidłowego zabezpieczenia jego interesów na każdym etapie transakcji. Nasza kancelaria świadczy wyspecjalizowane usługi prawne, podatkowe i administracyjne, chroniąc nabywców przed klauzulami abuzywnymi, obciążeniami hipotecznymi oraz błędami w dokumentacji urzędowej. Poniżej prezentujemy szczegółowy zakres realizowanych przez nas usług.
Analiza umowy deweloperskiej to proces prawny polegający na szczegółowej weryfikacji przedłożonego przez dewelopera projektu aktu notarialnego w oparciu o przepisy tzw. Ustawy deweloperskiej. Działanie to ma na celu identyfikację wszelkich zapisów, które w sposób nieuzasadniony uprzywilejowują inwestora kosztem nabywcy. Procedurę tę należy bezwzględnie przeprowadzić przed podpisaniem umowy u notariusza.
W ramach usługi nasi prawnicy dokonują audytu harmonogramu płatności, warunków odstąpienia od umowy oraz zasad odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne lokalu (rękojmia). Identyfikujemy klauzule abuzywne, weryfikujemy kary umowne za opóźnienia w przeniesieniu własności oraz sprawdzamy zgodność zapisów umowy z dołączonym prospektem informacyjnym. Wnioski z analizy przekazywane są w formie czytelnego raportu, który stanowi bezpośredni materiał do negocjacji z deweloperem.
Operat szacunkowy to oficjalny, sformalizowany dokument prawno-finansowy, sporządzany wyłącznie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość rynkową, odtworzeniową lub katastralną nieruchomości. Dokument ten jest bezwzględnie wymagany przez instytucje bankowe w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Sporządza się go również w przypadku podziału majątku, postępowań spadkowych oraz dla celów podatkowych.
W procesie tworzenia operatu rzeczoznawca majątkowy analizuje stan prawny w Księdze Wieczystej, bada lokalny rynek transakcyjny oraz uwzględnia parametry takie jak lokalizacja, standard wykończenia i stopień zużycia technicznego. Wynikiem tych prac jest dokument o randze urzędowej, który zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
Audyt prawny nieruchomości (due diligence) to procedura badawcza polegająca na wieloaspektowej weryfikacji stanu prawnego przedmiotu transakcji. Jej celem jest zminimalizowanie ryzyka nabycia nieruchomości z ukrytymi wadami prawnymi lub roszczeniami osób trzecich. Proces ten realizuje się przed podpisaniem przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży na rynku wtórnym.
Nasi specjaliści prowadzą szczegółową analizę Ksiąg Wieczystych, weryfikując Dział III i IV pod kątem ewentualnych obciążeń, takich jak służebności (np. przesyłu, drogi koniecznej), roszczenia, prawa dożywocia oraz hipoteki. Ponadto weryfikujemy zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami w spółdzielniach lub wspólnotach mieszkaniowych, sprawdzamy status zameldowania osób trzecich oraz analizujemy projekty umów sprzedaży, wprowadzając do nich zapisy ściśle zabezpieczające interesy finansowe naszego klienta.
Spór z deweloperem to formalna procedura dochodzenia roszczeń z tytułu niewywiązania się lub nienależytego wykonania zapisów umowy deweloperskiej. Działania te podejmuje się w sytuacjach kryzysowych: gdy deweloper znacznie opóźnia termin oddania budynku do użytkowania, odmawia usunięcia wad stwierdzonych podczas odbioru technicznego lub bezprawnie odstępuje od realizacji inwestycji.
Zapewniamy kompleksowe zastępstwo prawne na etapie przedsądowym i sądowym. Zajmujemy się twardym egzekwowaniem kar umownych oraz odsetek ustawowych za opóźnienia. W przypadku wystąpienia wad budowlanych prowadzimy procesy mające na celu przymuszenie dewelopera do ich usunięcia w ramach rękojmi lub obniżenia ceny nabycia lokalu. Obsługujemy również sprawy związane ze zwrotem wpłaconych zaliczek, zadatków oraz opłat rezerwacyjnych w przypadku rozwiązania umowy.
Obsługa prawno-podatkowa nieruchomości obejmuje weryfikację i dopełnienie obowiązków fiskalnych spoczywających na właścicielach, nabywcach lub użytkownikach wieczystych. Przeprowadza się ją niezwłocznie po nabyciu praw do nieruchomości (np. zgłoszenie nabycia, podatek od czynności cywilnoprawnych PCC) oraz w ramach bieżącego zarządzania majątkiem.
Specjalizujemy się w analitycznym doradztwie podatkowym, precyzyjnie określając moment powstania obowiązku podatkowego. Przygotowujemy i weryfikujemy niezbędne formularze, w tym deklaracje na podatek od nieruchomości (np. IN-1) czy formularze PCC-3. Analizujemy stan prawny gruntów i budynków, weryfikujemy możliwość zastosowania zwolnień podatkowych oraz reprezentujemy klientów w ewentualnych postępowaniach wyjaśniających przed organami administracji skarbowej i samorządowej.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie: decyzja WZ) to akt administracyjny określający parametry nowej inwestycji na terenach, dla których gmina nie uchwaliła Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jej uzyskanie jest formalnym wymogiem warunkującym możliwość późniejszego ubiegania się o pozwolenie na budowę.
W ramach tej usługi prowadzimy w imieniu klienta całą procedurę administracyjną. Rozpoczynamy od analizy przepisów miejscowych oraz wstępnej oceny możliwości inwestycyjnych (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Następnie kompletujemy wymaganą dokumentację techniczną, w tym mapy zasadnicze i koncepcje architektoniczne, a po złożeniu wniosku monitorujemy przebieg postępowania w urzędzie gminy lub miasta aż do uzyskania prawomocnej decyzji.
Samodzielne procesowanie dokumentacji i umów majątkowych często kończy się przeoczeniem kluczowych detali. Poniższe zestawienie prezentuje najpowszechniejsze błędy inwestorów w poszczególnych obszarach prawno-administracyjnych oraz ich bezpośrednie, dotkliwe konsekwencje:
| Obszar inwestycji (Zakres usługi) | Najczęstszy błąd popełniany przez inwestora | Konsekwencje i pułapki formalnoprawne |
|---|---|---|
| Umowy deweloperskie | Bezrefleksyjne podpisanie aktu notarialnego opisanego na gotowym, jednostronnym wzorcu dewelopera. | Akceptacja klauzul abuzywnych, brak kar finansowych dla dewelopera za opóźnienia oraz nieświadome ograniczenie praw z tytułu rękojmi. |
| Rynek wtórny (Audyt prawny) | Opieranie się na ustnych zapewnieniach zbywcy i powierzchowne, samodzielne sprawdzenie Księgi Wieczystej. | Nabycie nieruchomości z ukrytymi długami, nieujawnioną służebnością, prawem dożywocia lub zameldowanymi osobami trzecimi. |
| Spory z deweloperem | Prowadzenie wyłącznie ustnych negocjacji i zwlekanie z formalnym, pisemnym zgłoszeniem wad. | Przedawnienie roszczeń finansowych, utrata praw z tytułu rękojmi lub bezpowrotny przepadek wpłaconych zaliczek i opłat rezerwacyjnych. |
| Operaty szacunkowe | Dostarczenie do banku niepełnej dokumentacji lub oparcie się na darmowych wycenach z internetu. | Odrzucenie wniosku o kredyt hipoteczny przez analityka bankowego z powodu braku urzędowego dokumentu sporządzonego przez rzeczoznawcę. |
| Prawo podatkowe i deklaracje | Przekroczenie 14-dniowego terminu na zgłoszenie faktu nabycia nieruchomości do urzędu. | Wszczęcie postępowania karnoskarbowego, nałożenie wysokich mandatów lub błędne naliczenie podatku od nieruchomości (np. brak zastosowania ulg). |
| Warunki zabudowy (WZ) | Zakup działki inwestycyjnej w ciemno, bez uprzedniego przeanalizowania lokalnych przepisów i zasady dobrego sąsiedztwa. | Nabycie bezużytecznego gruntu bez możliwości wzniesienia budynku, odrzucenie wniosku przez gminę lub wielomiesięczne blokady administracyjne. |
Rynek nieruchomości charakteryzuje się wysokim stopniem sformalizowania oraz dużą dynamiką zmian w orzecznictwie. Nawet drobne uchybienia w dokumentacji podatkowej, przeoczenie niekorzystnego zapisu w umowie deweloperskiej czy zignorowanie ostrzeżeń w Działach III i IV Księgi Wieczystej mogą skutkować poważnymi, wieloletnimi konsekwencjami finansowymi. Skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej i administracyjnej na wczesnym etapie procesu transakcyjnego przenosi ciężar odpowiedzialności na ekspertów. Dzięki ścisłej specjalizacji naszych prawników i doradców, dostarczamy rzetelnych argumentów negocjacyjnych oraz gwarantujemy zgodność wszystkich podejmowanych działań inwestycyjnych z obowiązującym porządkiem prawnym.