Zobacz podobne:
Opłaty adiacenckie i planistyczne są naliczane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z działań planistycznych lub infrastrukturalnych. W artykule omawiamy, jak wycena nieruchomości wpływa na te opłaty, jakie są ich podstawy prawne oraz w jakich sytuacjach właściciel może być zobowiązany do ich uiszczenia.
Opłata adiacencka oraz planistyczna, których wysokość obliczana jest w oparciu o wycenę danej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, związane są z wzrostem wartości nieruchomości, sporo je przy tym różni. W jakich przypadkach konieczne może być zapłacenie opłaty adiacenckiej, a kiedy możemy być zobowiązani do uregulowania płatności z tytułu renty planistycznej? Jaka dokładnie jest rola operatu szacunkowego w procesie wyliczania wysokości interesujących nas opłat? Zapraszamy do lektury artykułu.
W przypadku zarówno opłaty adiacenckiej jak i planistycznej operat szacunkowy, który potwierdzi faktyczny wzrost wartości szacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości, jest kluczowym dla stron dokumentem.
Operat szacunkowy jest dokumentem, którego sporządzenie jest niezbędne zawsze wtedy, gdy potrzebne jest formalne potwierdzenie wartości nieruchomości, między innymi w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny oraz na potrzeby spraw sądowych dotyczących podziału majątku. Dobrze jest też zlecić jego przygotowanie przed planowaną sprzedażą lub zakupem mieszkania bądź domu.
Operat może zostać przygotowany wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego, który według określonego w przepisach wzoru, przy zastosowaniu wybranych technik, metod oraz podejść przeprowadza szacowanie nieruchomości. Co ważne, operat musi odzwierciedlać stan faktyczny i opierać się na dostępnych do weryfikacji dokumentach urzędowych. Wartość nieruchomości wskazana jest w operacie szacunkowym w pełnych złotych.
Dokument może być wykorzystywany w celu, w jakim został przygotowany, przez 12 miesięcy. O kolejny rok można wydłużyć jego ważność pod warunkiem braku zaistnienia czynników, które mogą przyczynić się do wzrostu wartości szacowanej nieruchomości.
Opłata adiacencka, zgodnie z zapisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, należna jest wtedy, gdy wartość danej nieruchomości wzrośnie z powodu podziału, scalenia i podziału bądź budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, środków unijnych, jednostek samorządu terytorialnego bądź źródeł zagranicznych. Opłata wnoszona jest na rzecz gminy, a podstawą do jej nałożenia na właściciela nieruchomości jest art 98a wspomnianej wyżej ustawy (jeżeli wzrost wartości związany jest z podziałem nieruchomości) lub art. 107 (w pozostałych wyżej wymienionych przypadkach). Jeżeli przedmiotowy wzrost wartości dotyczy nieruchomości o przeznaczeniu na cele rolne lub leśne, wówczas opłata adiacencka nie będzie należna.
Opłata planistyczna z kolei wynika z wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ustalana jest na podstawie regulacji Ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opłata może być należna w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, a jej wysokość nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości (stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości, stanowiąca podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, wskazana jest w planie zagospodarowania). Dodatkowym warunkiem, który musi zostać spełniony, aby opłata była należna, jest zbycie nieruchomości lub jej części przed upływem 5 lat od uchwalenia lub wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W obydwu przypadkach ustalenie wzrostu wartości nieruchomości wymaga zlecenia przygotowania w trakcie postępowania operatu szacunkowego, który stanowi podstawę do podjęcia dalszych kroków w zakresie wyliczenia wysokości opłaty.
Do najczęściej występujących w operatach szacunkowych błędów należą:
Błędnie sporządzony operat, który stanowi podstawę do wyliczenia nienależnej według właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej bądź planistycznej, można podważyć, zwracając się do organu, który zlecił jego wykonanie rzeczoznawcy, o wyjaśnienie niepokojących kwestii. Rzeczoznawca powinien w wyznaczonym przez dany organ czasie odnieść się do przedstawionych zastrzeżeń. Kolejnym etapem będzie wystąpienie do organu o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej na podstawie art. 89 kodeksu postępowania administracyjnego.
Innym rozwiązaniem może być przedstawienie w postępowaniu operatu sporządzonego przez niezależnego rzeczoznawcę (tzw. kontrperat) w poprawny sposób. Alternatywnie operat można poddać kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zobacz podobne:
