Zobacz podobne:
W artykule wyjaśniamy, jak znaleźć numer księgi wieczystej.
Sprawdzenie księgi wieczystej jest podstawowym krokiem w weryfikacji nieruchomości, którą planujemy nabyć, a aby móc przeprowadzić takie badanie stanu wieczystoksięgowego konieczna jest znajomość numeru księgi, który, jak się okazuje, można uzyskać nie tylko od sprzedającego, ale również w Internecie.
Na potrzeby podstawowego badania stanu prawnego interesującej nas nieruchomości wystarczające jest sprawdzenie jej księgi wieczystej w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl). Możemy zapoznać się tu zarówno z treścią aktualną jak i zupełną księgi, a także zamówić wypis lub wyciąg z księgi. Ponieważ księgi wieczyste są publicznym rejestrem, dostęp do nich nie jest w żaden sposób ograniczony, konieczna jest jedynie znajomość numeru księgi, którą chcemy sprawdzić. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku akt księgi - do nich dostęp mają tylko osoby, posiadające interes prawny w tym zakresie, a więc na przykład właściciel nieruchomości.
Księga wieczysta składa się z czterech działów, w których znajdziemy kolejno:
Kompleksową analizę księgi warto jest przeprowadzić przy wsparciu prawnika, najlepiej specjalizującego się w prawie nieruchomości. Będzie on w stanie zidentyfikować wszystkie potencjalne ryzyka prawne oraz określić kolejne kroki, które należy podjąć w celu ich zminimalizowania. Najczęściej w trakcie takiego audytu sprawdzona zostanie także księga gruntu i budynku, a także wszystkie istniejące niezgodności w księgach (w tym niezgodne prawo do gruntu).
Najbardziej oczywistym i jednocześnie najprostszym sposobem jest zwrócenie się o jego podanie do sprzedającego. Alternatywnym rozwiązaniem jest próba uzyskania przedmiotowego numeru w sądzie wieczystoksięgowym lub w Starostwie Powiatowym, w Wydziale Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (w formie wniosku o wydanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów i budynków), co może być trudne, ponieważ może wiązać się z koniecznością wykazania się interesem prawnym, którego osoba niebędąca właścicielem, notariuszem lub pośrednikiem nieruchomości, formalnie nie posiada.
Jeżeli znamy adres nieruchomości lub numer działki możemy odpłatnie odszukać numer księgi na jednej z licznych w Internecie stron, oferujących taką usługę (np. https://ksiegiwieczyste.pl, https://www.znajdzksiege.pl etc.). Za jeden numer księgi zapłacimy aktualnie około 40 zł.
Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania bez Księgi Wieczystej nie jest łatwe. Wyjściowym punktem będzie zbadanie aktu posiadania nieruchomości, by upewnić się, że osoba sprzedająca, faktycznie jest właścicielem lokalu. W tym wypadku sprzedający powinien okazać dokument taki jak: umowa cywilnoprawna przenoszącą własność, postanowienie sądowe o nabyciu spadku, czy akt darowizny. Istnieje obawa, że poza domniemanym właścicielem istnieją podmioty mające roszczenie do danego mieszkania i dlatego tak ważne jest wykluczenie takiej możliwości, a tym samym uniknięcie olbrzymich kłopotów! Drugim aspektem będzie ustalenie kwestii własności lokalu, tj. czy nabywamy mieszkanie własnościowe, czy wyłącznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W drugim przypadku trzeba mieć świadomość, że nie będzie się miało udziału w częściach wspólnych budynku ani w gruncie, na którym on stoi. Co więcej, zazwyczaj zmiana przeznaczenia lokalu wymagać będzie zgody spółdzielni. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie stanu zameldowania w mieszkaniu oraz weryfikacja potencjalnych zaległości finansowych względem spółdzielni, lub wspólnoty. Poza dokumentami o zameldowaniu i obciążeniach lokalu, nie zaszkodzi poprosić sprzedającego o dodatkowe pisemne oświadczenie o braku zaległości w płatnościach (czynsz, media). Oczywiście nie można zapomnieć też o weryfikacji sytuacji dotyczącej zaciągniętej na nieruchomość hipoteki. Tu jeszcze, polecamy dopytać banku, w którym chcemy uzyskać kredyt na spłatę mieszkania, czy udzieli on finansowania w przypadku braku księgi wieczystej. Bez KW banki często odmawiają kredytu hipotecznego, albo narzucą wyższe oprocentowanie (tzw. pomostowe) do czasu utworzenia stosownej księgi.
Dla zapewnienia bezpieczeństwa transakcji najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika w zakresie weryfikacji postanowień umowy deweloperskiej. Pomimo iż umowa jest szczegółowo regulowana w ustawie deweloperskiej, to nadal może zdarzyć się, że będzie zawierać zapisy niekorzystne dla nabywcy. Dlatego tak duże znaczenie ma szczegółowe sprawdzenie projektu umowy i renegocjowanie postanowień, które nie są do końca zgodne z interesem kupującego.
Zobacz podobne:
