Zobacz podobne:
Ze względu na wagę dokumentu, jakim jest wielostronicowa umowa deweloperska, konieczne jest jej szczegółowe sprawdzenie przed jej podpisaniem. Na które jej elementy należy zwrócić największą uwagę?
Zgodnie z ustawą deweloperską z 2011 roku środki wpłacane przez kupujących na podstawie umowy deweloperskiej trafiać powinny na rachunek powierniczy, a nie na rachunek dewelopera. Możemy mieć do czynienia z rachunkiem powierniczym otwartym (środki zwalniane zgodnie z postępem prac na budowie) lub zamkniętym (środki zwalnianie dopiero po podpisaniu umowy przeniesienia własności). Dodatkowo deweloper ma obowiązek udostępnić na życzenie zainteresowanej strony przed podpisaniem umowy prospekt informacyjny, w którym znajdują się najważniejsze informacje na temat dewelopera, inwestycji oraz danego lokalu, zakup którego rozważa potencjalny nabywca. Przyszły kupujący ma również prawo zapoznać się między innymi z aktualnym odpisem księgi wieczystej gruntu, na którym powstaje inwestycja, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym oraz dokumentami rejestrowymi dewelopera i jego sprawozdaniem finansowym.
Jedyna dopuszczalną formą zawarcia umowy deweloperskiej jest jej podpisanie w formie aktu notarialnego. Pomimo iż niesie to ze sobą dodatkowe koszty (m. in. taksa notarialna) oznacza to, że w przypadku niewywiązania się z postanowień umownych przez którąkolwiek ze stron druga strona umowy ma możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem.
W praktyce zdarza się, że deweloperzy podpisują z kupującymi umowy rezerwacyjne (forma bez znaczenia) lub przedwstępne (zwykła forma pisemna lub akt notarialny), które nie podlegają regulacjom ustawy deweloperskiej.
Musimy pamiętać o tym, że metraż wskazany w umowie deweloperskiej to powierzchnia projektowa, która na pewno ulegnie pewnej zmianie po przeprowadzeniu inwentaryzacji powykonawczej. Dlatego należy bacznie przyjrzeć się zapisom umownym, dotyczącym sytuacji, gdy metraż powykonawczy jest nieco większy (czy będziemy zobowiązani dopłacić różnicę) lub mniejszy (czy otrzymamy zwrot nadpłaconych środków) oraz naszego uprawnienia do odstąpienia od umowy w przypadku większej, wskazanej w umowie, różnicy (np. 2%).
W umowie obowiązkowo muszą znaleźć się terminy:
Kary umowne mogą być regulowane dowolnie, zarówno w kontekście ich wysokości, jak i sytuacji, w których (i na rzecz której strony) są one należne. Dobrze jest pamiętać o tym, że jedynie przekroczenie przez dewelopera terminu podpisania umowy przyrzeczonej może być podstawą do odstąpienia od umowy przez kupującego i dochodzenia przez niego od dewelopera zwrotu wpłaconych środków.
Warto zwrócić uwagę na terminy płatności kolejnych transz i szczegółowo tych terminów pilnować. W przypadku pojawienia się opóźnień z naszej strony musimy liczyć się z koniecznością zapłacenia odsetek ustawowych z tego tytułu. Dodatkowo w umowie najprawdopodobniej znajdziemy zapis, dotyczący możliwości odstąpienia od umowy przez dewelopera w przypadku nieregulowania przez kupującego należności pomimo dwukrotnego wezwania do uiszczenia zaległych płatności, przekazanego w formie listowej.
Należy je dokładnie przeanalizować, zwłaszcza w sytuacji, gdy zakup mamy zamiar finansować kredytem hipotecznym. Dobrze jest wynegocjować w takiej sytuacji możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy gdyby kredytu nie udało się nam uzyskać, a jeżeli deweloper na to nie przystanie wówczas negocjować należy wysokość tzw. odstępnego, czyli kary umownej, która należna jest na rzecz dewelopera w przypadku odstąpienia przez niego od umowy w sytuacjach wskazanych w umowie.
Zobacz podobne:
