Zobacz podobne:
Operat szacunkowy odgrywa ważną rolę w ustalaniu wartości służebności drogi koniecznej, zwłaszcza w sprawach sądowych i negocjacjach między właścicielami nieruchomości. W artykule wyjaśniamy, jakie elementy rzeczoznawca uwzględnia w wycenie, jak przebiega proces sporządzania operatu oraz jakie dokumenty są niezbędne.
Operat szacunkowy jest dokumentem przygotowywanym w celu formalnego określenia wartości szacowanej przez posiadającego wymagane przepisami prawa uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości. Jednym z przypadków, w których zlecenie jego sporządzenia jest konieczne, jest sytuacja, gdy w celu uzyskania dostępu do swojej nieruchomości jej właściciel zmuszony jest skorzystać z nieruchomości osoby trzeciej, której z tego tytułu przysługiwać będzie wynagrodzenie.
W przypadku wspomnianej wyżej służebności drogi koniecznej operat szacunkowy sporządzany jest na potrzeby określenia wysokości wynagrodzenia (jednorazowego bądź cyklicznego) przysługującego właścicielowi nieruchomości, udzielającemu dostępu do drogi publicznej lub do do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich poprzez udostępnienie swojego gruntu. Służebność drogi koniecznej jest prawem uregulowanym w art. 145 Kodeksu cywilnego.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może zostać przeprowadzone:
Nie powinno ono być uciążliwe dla właściciela nieruchomości, na której umiejscowiona zostaje droga konieczna, kluczowa jest też zgodność procesu z interesem społeczno-gospodarczym.
Obliczane przez rzeczoznawcę majątkowego wynagrodzenie nie jest odszkodowaniem (dlatego też właściciel udostępnianej nieruchomości nie musi wykazywać szkody, powstałej z tytułu ustanowienia drogi koniecznej), a ceną za prawo do korzystania z drogi.
Jego wysokość obliczana jest przez rzeczoznawcę w operacie według obowiązującego wzoru, zgodnie z którym należne wynagrodzenie równe jest iloczynowi wartości rynkowej metra gruntu zajętego pod pas służebny, powierzchni w m2 drogi koniecznej oraz współczynnika uwzględniającego inne elementy wpływające na wartość prawa służebności.
Kolejnymi przypadkami, w których niezbędne będzie sporządzenie operatu szacunkowego, są służebność przesyłu oraz gruntu.
Służebność przesyłu polega na udzieleniu przez właściciela nieruchomości zgody na korzystanie przez przedsiębiorcę z gruntu lub jego części w celach przesyłowych poprzez umieszczenie na działce urządzeń służących do dystrybucji między innymi gazu oraz energii elektrycznej. Operat szacunkowy sporządzany jest w celu określenia wysokości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości bądź wynagrodzenia za wykorzystywanie gruntu przez przedsiębiorcę (obowiązuje 10 lat wstecz). Służebność przesyłu opisana jest w art. 305 Kodeksu cywilnego.
Na wartość wynagrodzenia wpływ mają, według orzecznictwa Sądu Najwyższego, następujące czynniki:
Z kolei o służebności gruntu mówimy wtedy gdy:
O odszkodowanie w tym przypadku może ubiegać się właściciel gruntu z tytułu ograniczenia prawa jego własności. Z kolei wynagrodzenie może być należne w związku z użytkowaniem gruntu przez stronę niebędącą jego właścicielem. Operat szacunkowy może okazać się niezbędny również na potrzeby sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością gruntową.
Zobacz podobne:
