Umowa przedwstępna a rezerwacyjna kupna nieruchomości

Potrzebujesz odbioru technicznego?

Zadzwoń

W sytuacji, gdy nie można podpisać umowy deweloperskiej bądź kupna-sprzedaży, może wystąpić umowa przedwstępna, albo rezerwacyjna. Co powinny zawierać te umowy? Na co zwrócić szczególną uwagę? Po odpowiedzi na te pytania zapraszamy do lektury!

Aneks do umowy przedwstępnej kupna mieszkania

Wielu nabywców zastanawia się nad możliwością zawarcia aneksu do umowy przedwstępnej przy zakupie domu, albo mieszkania. Zazwyczaj jest to podyktowane ostrożnością oraz strachem przed problemami wynikającymi z uzyskania finansowania. Często czas otrzymania kredytu hipotecznego się znacząco przedłuża, a tym samym kupujący nie jest w stanie w terminie opłacić pierwszej raty, a także zawrzeć umowę przyrzeczoną w ustalonej wcześniej dacie. I tu na szczęście, jak najbardziej istnieje taka możliwość, aczkolwiek jest uzależniona od dobrej woli sprzedającego. To właśnie strona sprzedająca musi się zgodzić na taki aneks, ponieważ nie ma żadnych regulacji, które niosłyby konieczność do takiego rozwiązania. Co ważne, to by pamiętać o formie aneksu, tj. jeśli umowa jest w postaci aktu notarialnego, to i aneks musi taką mieć. W innym przypadku nie będzie on ważny. Oczywiście taka forma wiąże się z dodatkowym kosztem na notariusza.

Co musi zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna na zakup nieruchomości powinna przede wszystkim posiadać dane obu stron (sprzedającego i kupującego), takie jak: imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, daty urodzenia, a także numery z dowodów osobistych.

Oczywiście nie może zabraknąć szczegółowego opisu inwestycji, jej adresu oraz ceny. Poza tym musi pojawić się termin na umowę przyrzeczoną, podpisy obu stron transakcji, a także data oraz miejsce, gdzie podpisaną umowę.

Kupno mieszkania umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna to kontrakt podpisywany pomiędzy sprzedającym (zazwyczaj deweloperem), a potencjonalnym nabywcą, chętnym na zakup danego lokalu. Przyszły kupujący aktualnie zostaje określony, jako rezerwujący i ma określony czas na podjęcie ostatecznej decyzji odnośnie zakupu.

Natomiast strona sprzedająca wyłącza z oferty sprzedaży wybrane mieszkanie bądź dom, a także zobowiązuje się, iż nie podpisze umowy z innym klientem. To rozwiązanie w postaci umowy rezerwacyjnej jest dość powszechnym rozwiązaniem ze względu na częste finansowanie nieruchomości kredytem, którego pewność przyznania nie jest aż tak oczywista. Tym samym kupujący, chcąc uniknąć problemów związanych ze zerwaniem umowy, gdy nie uzyska środków od banku, zabezpiecza swoje interesy.

Z drugiej też strony, to deweloper może również potrzebować takiej umowy rezerwacyjnej, przykładowo na czas sprawdzenia opłacalności inwestycji bądź wprowadzenia zmian w planie zagospodarowania przestrzennego.

Umowa przedwstępna, na co uważać? 

Umowa przedwstępna powinna być przede wszystkim zgodna z prawem. Może mieć ona charakter cywilnoprawny (przy zakończonej inwestycji), albo formę aktu notarialnego. Przy wizycie u notariusza jest większa pewność, że umowa jest bezpieczna, ale nie to, że jest opłacalna. Notariusz odpowiada za zgodność z przepisami, ale nie udziela porad dotyczących treści dokumentu. W związku z tym najlepszą opcją jest skorzystanie z prawnika, który wychwyci wszelkie mniej korzystne zapisy oraz doradzi, jak negocjować ze stroną sprzedającą. Zasadniczo przy analizie umowy przedwstępnej w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na:

  • obecność i zawartość prospektu informacyjnego wraz z innymi załącznikami,
  • terminy realizacji poszczególnych etapów, typu zakończenie prac budowlanych, czy ostateczną datę przeniesienia własności,
  • cenę nieruchomości, harmonogram spłat i ewentualne kary umowne,
  • możliwość odstąpienia od umowy, przykładowo w sytuacji nieotrzymania kredytu.

Umowa rezerwacyjna mieszkania - na co zwrócić uwagę?

Umowa rezerwacyjna mieszkania również wymaga szczegółowej analizy. Przede wszystkim należy określić termin podpisania umowy docelowej i wpisać datę w treść kontraktu. Ponadto szczególną uwagę powinno zwrócić się na opłatę rezerwacyjną. Jest to aspekt dość sporny, gdyż zwykle klienci nie chcą jej ponosić, a deweloper narzuca taką konieczność. Poza tym jej wysokość i to czy zostaje zwrotna bądź nie po rozwiązaniu umowy rezerwacyjnej, bywa kwestią do ustalenia.

Co do zasady, zgodnie z ustawą opłata nie powinna być większa niż 1% wartości nieruchomości, a rezerwujący ma prawo do zwrotu w konkretnych sytuacjach, np. nieotrzymania kredytu, albo gdy firma deweloperska dokona znaczących zmian w prospekcie informacyjny i go o tym nie poinformuje. Dodatkowo warto zweryfikować, czy w umowie rezerwacyjnej nie pojawiają się żadne klauzule niedozwolone, które mogłyby działać na niekorzyść przyszłego nabywcy.

Wzór umowy przedwstępnej i rezerwacyjnej kupna mieszkania

Wzór umowy przedwstępnej, jak i rezerwacyjnej na zakup mieszkania powinien posiadać takie elementy, jak:

  • strony mające podpisać umowę,
  • miejsce oraz datę zawarcia danej umowy,
  • konkretną cenę lokalu,
  • opis przedmiotu umowy, tj. adres, powierzchnię, specyfikę i numer KW,
  • kary umowne oraz warunki na odstąpienie od umowy,
  • termin podpisania umowy przyrzeczonej.

Sabina Pietrus

|

Specjalizuje się w prawie nieruchomości

2024-03-18 (aktualizacja: 2024-03-18)

#rynekpierwotny

Oceń artykuł:

Kupno nieruchomości - umowa przedwstępna i rezerwacyjna
Średnia 5/5 na podstawie 6 opinii.

Zobacz podobne: